Microfinanzas / Legislación y proyectos normativos

Eliminación de cuota mínima para crédito de vivienda

Proyecto de Ley No 156-C de 2014

La Ley 546 de 1999 estableció en Colombia el marco general y los criterios que regulan un sistema especializado de financiación de vivienda que, entre otros aspectos, pretendía fomentar la adquisición de vivienda nueva o usada, así como la construcción de vivienda individual. No cabe duda de los propósitos loables de esta disposición, en especial en un contexto en el que Colombia, a finales del siglo pasado, trataba de contrarrestar las consecuencias de una crisis financiera que tenía entre sus causas una falla del modelo crediticio hipotecario. Sin embargo, esta Ley se quedaba corta para aquellos propietarios necesitados de algún mecanismo de financiación asequible para realizar obras en sus viviendas, pues las personas debían acceder a otras líneas de crédito para financiarlas, las cuales, la mayoría de las veces, eran más onerosas que las líneas de crédito hipotecario.

Así, este Proyecto de Ley pretende subsanar esta carencia y, así, extender la aplicación de dicha Ley a aquellas líneas de crédito que sean solicitadas para financiar la adecuación, reparación o modificación de vivienda propia. Asimismo, estas líneas podrán ser solicitadas por un plazo inferior a cinco (5) años, siempre y cuando la capacidad de pago lo haga financieramente viable. Por otra parte, con este Proyecto de Ley se incorporaría la posibilidad de otorgar una garantía distinta a la hipotecaria, para los casos en que el crédito de vivienda sea destinado a la adecuación, reparación o modificación de vivienda propia.

Adicionalmente, esta iniciativa incluye una disposición según la cual “atendiendo la capacidad de pago del deudor, y verificando las condiciones previstas en el numeral 9 del presente artículo, se establecerán  mecanismos de financiamiento de créditos de vivienda individual en los que se pueda financiar hasta el cien por ciento (100%) del valor del inmueble”. Este aspecto deberá ser objeto de análisis cuidadoso tanto por el legislador como por el gremio financiero. En una apreciación inicial se podría decir que esta disposición facilitaría el acceso a crédito de vivienda; sin embargo, hay que evitar que las personas adquieran deudas que no estén en condiciones de pagar. En este sentido, la norma no es clara sobre qué condiciones harían viable para un deudor la financiación de crédito de vivienda con un apalancamiento del 100%.

Por otra parte, la relación precio-valor (Loan-to-Value Ratio) de un 100% (en Colombia, la práctica para créditos de vivienda es que sea del 70%) constituye una situación que podría implicar solicitar garantías adicionales a la hipoteca sobre el inmueble cuya adquisición está siendo financiada. Este último es un aspecto que deberá ser estudiado con detalle por las entidades crediticias. Es importante su compromiso para conocer y entender, a partir de la experiencia, los impactos que una medida tal podría traer en el mercado de vivienda colombiano. No hay que olvidar que unos niveles de apalancamiento excesivo en los créditos de vivienda, sin las medidas de mitigación debidas, fue una de las causas de la última crisis financiera internacional.